Extraits pertinents :

[1] Le présent litige porte sur le partage d’une commission entre courtiers immobiliers à la suite de la vente d’un immeuble.

[3] JC inc. invoque une entente de rétribution conclue entre sa courtière, madame Perazzo, et les défenderesses. Selon cette entente, madame Perazzo et madame Beaulieu, courtières immobilières, convenaient de travailler en collaboration et de se partager en parts égales la commission découlant de toute vente d’immeubles concernant un client potentiel qu’elles se sont mutuellement référé à titre d’acheteur ou de vendeur.

[7] Les défenderesses contestent cette réclamation. Elles nient avoir conclu une telle entente à 50 % pour le partage de la commission reliée à cette vente. Elles maintiennent que l’entente prévoit plutôt le paiement en faveur des demanderesses d’un montant équivalant à 25 % de la commission reçue et, partant, elles considèrent s’être acquittées de leurs obligations, puisqu’elles ont payé, en janvier 2012, la somme de 1 666,16 $.

[15] Le 24 juillet 2009, elle transmet un courriel à plusieurs courtiers immobiliers exerçant dans la région de Québec, dont madame Beaulieu, et écrit :

De : Claudia Perazzo – meilleurtauxhypothecaire.com
Date : ven. 2009-07-24 18 :52
À : dianebeaulieu@royallepage.ca
Objet :

Bonjour,

Je recherche un agent immobilier pour une cliente qui veut acheter une maison à Québec.

Je prends 50% de commission pour une référence.

J’ai souvent des demandes donc je vous enverrais tout mes clients de votre secteur par la suite.

Est ce que cela vous intéressé?

(…)

[16] Le même jour, par courriel, madame Beaulieu lui répond et confirme son intérêt. Elle est même disposée à rencontrer la cliente dès le lendemain.

[40] Le 15 janvier 2014, madame Charland transmet à monsieur Everell une lettre explicative eu égard à l’entente existante entre mesdames Perazzo et Beaulieu quant à la rétribution de 50 % de commissions sur les références. JC inc. met donc en demeure R.L.I.Q. de lui payer la somme de 1 696,86 $. (pièce P-6)

[41] Le 8 juillet 2014, madame Perazzo met en demeure les défenderesses de lui payer la somme de 1 475,85 $ plus taxes. (pièce P-3)

[42] Le 27 octobre 2014, madame Perazzo dépose sa demande à la Division des petites créances de notre Cour, qu’elle modifie le 18 juin 2016.

[43] À l’audience, madame Perazzo confirme, que dès le début de leurs relations d’affaires et en tout temps, l’entente conclue avec madame Beaulieu prévoyait une rétribution (de référence) de 50 % sur la commission reçue.

[44] Elle avance que toutes les correspondances échangées entre elles stipulent un partage de commission en parts égales.

[48] Elle affirme : « Si madame Beaulieu m’avait dit 25 %, je ne lui aurais jamais donné les coordonnées de ma cliente – d’ailleurs, elle n’aurait jamais eu cette cliente en l’absence de référence ». Elle dépose le courriel transmis à madame Beaulieu le 22 août 2011 dans lequel elle lui réfère le nom de sa cliente et insiste sur le texte suivant :

(…)
Je t’envois une nouvelle référence, en respectant bien sur toujours notre entente a 50/50.

Elle cherche un duplex (ou maison bigénérationnelle), pour habiter avec sa mère dans la ville de Qc.

[49] Madame Beaulieu rétorque que le courriel transmis par madame Perazzo ne réfère nullement à une entente de partage de la commission de référence en parts égales. Elle mentionne que les termes « en respectant bien sur toujours notre entente a 50/50 »(sic) ne sont pas inscrits sur son courriel. À cette fin, elle exhibe au Tribunal son téléphone cellulaire dans lequel on y retrouve le courriel transmis par madame Perazzo en date du 22 août 2011 où il est écrit :

(…)

Je t’envois une nouvelle référence.

Elle cherche un duplex (ou maison bigénérationnelle), pour habiter avec sa mère dans la ville de Qc.

[50] Madame Beaulieu invoque de nombreuses conversations téléphoniques tenues avec madame Perazzo. Elle explique qu’après s’être échangée mutuellement des références pour l’achat ou la vente d’immeubles avec rétribution à 50 % de la commission, elle a informé madame Perazzo que, dorénavant, toute rétribution sera établie à 25 %, le tout conformément aux usages dans l’industrie du courtage immobilier. Elle dit : « C’est normal puisque tu me fournis seulement le nom d’un client ».

[52] La version des témoins à cet égard diffère. Madame Perazzo est catégorique et nie avoir eu une telle conversation téléphonique avec madame Beaulieu. Jamais, elle n’aurait accepté de diminuer sa commission de référence à 25 %.

L’ANALYSE ET LES MOTIFS

[...]

B. Quelle est l’entente intervenue entre les parties sur la répartition du partage de la commission reçue par les défenderesses : 50 % ou 25 %?

[76] Le Tribunal constate que, contrairement aux échanges de référence intervenus entre les parties, entre les mois de juillet 2009 et juin 2011, où un formulaire « Indication de client » a, dans tous les cas, été signé entre les parties prévoyant la référence à 50 %, la vente qui fait l’objet du présent litige n’a pas fait préalablement l’objet d’un contrat écrit.

[77] Par conséquent, les demanderesses doivent prouver le contrat intervenu avec les défenderesses, son contenu obligationnel et le partage à 50 % de la commission de référence.

[78] Les articles 1378 et 1385 C.c.Q. prévoient les conditions nécessaires à la formation du contrat, soit le consentement, la capacité, l’objet, la cause et les conditions de fond : [...]

[85] Le courriel transmis par madame Perazzo à madame Beaulieu le 22 août 2011 où elle écrit : « Je t’envois une nouvelle référence, en respectant bien sur toujours notre entente a 50/50 » (sic) (pièce P-2) est un document technologique qui peut être mis en preuve et faire preuve. Toutefois, le Tribunal constate que la version déposée par madame Perazzo et celle reçue par madame Beaulieu diffère. Cette dernière invoque donc la non-fiabilité du message produit et plaide que le message contenu dans son téléphone cellulaire constitue la meilleure preuve. À cet effet, le Tribunal conclut que madame Beaulieu démontre, par prépondérance de preuve, qu’il y a eu atteinte à l’intégrité du document produit, le tout conformément à l’article 2840 C.c.Q. Compte tenu du manque de fiabilité du document produit par madame Perazzo, le Tribunal ne peut pas tenir compte de cette preuve.

[87] Mesdames Perazzo et Beaulieu présentent des versions contradictoires quant au partage de la commission de référence. Madame Perazzo affirme que l’entente intervenue entre les parties prévoit un partage à 50-50 alors que madame Beaulieu affirme, qu’à la suite d’une conversation téléphonique tenue avec madame Perazzo, elles ont convenu de modifier l’entente et de fixer à 25 % cette commission de référence.

[88] Le Tribunal conclut que le témoignage de madame Beaulieu présente des faiblesses qui en affectent la fiabilité. À preuve, elle est incapable de situer cette conversation téléphonique dans le temps, d’établir les circonstances de cet appel et de relater la réaction de madame Perazzo à une telle baisse du pourcentage de la commission de référence.

[89] Or, en tout temps pertinent, madame Beaulieu prend la peine de transmettre le formulaire « Indication de client », et ce, à chaque référence, sauf pour la vente qui nous occupe. Il est donc surprenant qu’elle n’ait pas pris la peine de confirmer par courriel l’entente intervenue au cours de cette conversation téléphonique ou, à tout le moins, transmettre, comme d’habitude, le formulaire « Indication de client » et y stipuler « référence à 25 % ». Par ailleurs, le Tribunal note que son témoignage est contradictoire avec celui de monsieur Everell, lequel affirme que tous les courtiers immobiliers de son agence transigent toujours par écrit quant à la détermination du pourcentage spécifique de la répartition de la commission de référence à partager.

[90] Or, selon le Tribunal, une personne prudente et diligente, placée dans les mêmes circonstances que celles de madame Beaulieu, et qui veut changer les termes d’une entente préétablie aurait certes pris la peine de confirmer le tout par écrit.

[91] Donc, madame Beaulieu ne fait pas la preuve d’une entente conclue entre les parties à 25 % de la commission de référence.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

ACCUEILLE en partie la demande de Planificateurs Immobiliers et Hypothécaires JC inc. et de madame Claudia Perazzo;

CONDAMNE solidairement Les Courtiers Inter-Québec inc., faisant affaires sous la raison sociale de « Royal Lepage Inter-Québec » et madame Diane Beaulieu à payer à Planificateurs Immobiliers et Hypothécaires JC inc. et madame Claudia Perazzo, 1 747,35 $, avec les intérêts au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 15 janvier 2014, soit à compter de la date de la demeure;


Dernière modification : le 19 mars 2017 à 15 h 40 min.